北京二手房现“翘尾”行情 节后或迎小阳春

  □本报记者 张玉洁 

  北京住建委月度数据统计显示,2019年12月北京市二手房成交数量达到14162套,环比增长15%,这一成交量在2019年处于月度较高水平,仅次于2019年3月和2019年4月。

  世联资讯认为,临近2019年年底部分业主为了快速变现,议价空间加大,成交价格出现小幅下行,降价叠加周期性需求的释放,导致成交量上涨。放眼2020年,北京二手房房价仍处于高位,若无重大宽松政策,二手房市场将会延续小幅下降的态势。

  以价换量

  北京住建委的数据显示,2019年12月北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现量涨价跌态势。12月二手住宅成交14162套,较上个月环比上涨15.18%,同比上涨21.8%;二手房成交均价为51735元/平方米,环比下降0.66%,同比下降0.2%;成交面积124.96万平方米,环比上涨15.53%、同比上涨19.1%。

  朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数排在前三,分别为3435套、1672套和1381套,面积占比分别为24.7%、11.4%和10%。在成交均价方面,西城区最高,为114057元/平方米,成交均价最低出现在平谷区,为23434元/平方米。

  房地产市场一直有量在价先之说,成交量上涨是否是涨价的先声呢?从记者了解到的情况和机构的分析来看,目前北京二手房市场成交数量回升,主要还是由于降价到位。

  尽管隐约感觉到市场可能会回暖,但吴先生坐不住了,房子挂了半年还没卖出去,他决定挥泪大降价。单价较初始挂牌价下调8000元,这套房屋的单价刷新小区近期已售和在售房屋的新低,吴先生的房子终于成交。

  吴先生的房子位于朝阳区常营某次新小区,该区域二手房源供应量大,且并无稀缺公共资源配套,因此在房地产市场向下时,往往需要降价更多才容易卖。

  链家对2019年12月二手房交易分析数据也侧面证实了以价换量现象的普遍存在。链家数据显示,北京二手房细分市场显示,内环升级改善房源和学区刚需房成交量、均价均有上涨;普通刚需成交量微涨,但均价在下降;外环品质改善成交量变动不大,但均价在下降,高端房成交量、均价均在下降。

  不是全面回暖

  市场人士指出,2019年末的翘尾行情仍是结构性恢复,大量房屋仍有议价空间,市场不是全面回暖。从目前交易量稳步回升的趋势来看,三月“小阳春”或可期。

  在目前严格的限购限贷调控政策下,北京楼市的主流是“连环单”。“按照一般经验,刚需上车盘成交后,改善型客户和特定需求客户得以获得资金进行置换,这就激活了整个链条上的交易。春节后交易量应该会慢慢上来,但价格不会大幅上涨,顶多就是跌得少点儿。”一位资深中介店长表示。

  链家数据显示,2019年12月普通刚需二手房成交量环比上涨1.6%,不过均价下降1%。而刚需二手房议价空间仍处于高位,这显示出业主在“以价换量”。

  购买吴先生房屋的购房者已经陆续看了大半年的二手房,吴先生本次降价幅度较大,因此他决定果断拿下。该购房者表示,近两个月市场成交量有所回温,一些房东降价幅度有所缩小。他认为,房价未来不会有大的跌幅,同时吴先生房屋降价后的价格已经接近他的心理价位,自己又有急迫的居住需求,因此决定果断拿下。

  而吴先生出售房屋则是为了购买学区房。按照北京市相关规定,每年5月底将完成幼升小入学登记。考虑到看房、申请贷款和过户的时间,每年年底,学区房带看数量会出现一个比较明显的提升。在拿到购房者的定金后,吴先生马上杀到了西城区看学区房,他表示,将尽快敲定学区房。

  中原地产首席分析师张大伟表示,对于北京楼市来说,严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位,市场不会出现太明显的反弹。但经过长期的市场调整,从目前的二手房和部分新建商品房的价格来看,一些刚需或者改善需求明确的购房者入市的积极性正在提高,但预计价格不会大涨。

  普宅认定标准成看点

  北京房价自2017年“3·17”调控以来,价格调整时间已经接近3年,这也是北京近年来最长的一个房价下降周期。房地产市场是一个强政策市,信贷、购房资格相关政策对房价影响巨大。房价已趋稳定,2020年政策面会有哪些看点?多位地产行业人士指出,预计全年房地产信贷环境不会有大的变化。在目前“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期调控基调下,未来北京实施怎样的“一城一策”将是决定北京后续市场走势的关键。多位人士指出,高度关注北京市是否会调整普通住宅认定标准。

  近期,北京市召开的两会释放了房地产相关的重要信息。1月15日,北京市十五届人大三次会议举行主题为保障和改善民生的新闻发布会上,在谈及今年的重点工作时,北京市住建委相关负责人表示,今年将保持房地产调控政策连续性、稳定性。认真落实房地产市场平稳健康发展的城市主体责任,推进实施“一城一策”工作方案,保持房地产市场平稳运行。

  北京房地产业协会官方公益平台“京房字”认为,这或许意味着北京房地产调控“一城一策”工作方案已经完成,今年将重点推进实施这一方案。而北京是在20个首批“一城一策”城市之中。北京当前房地产市场运行平稳,也为长效机制的实施创造了有利的环境和条件。

  多位人士表示,未来决定北京楼市的一大因素为是否调整普宅标准。在目前北京市房地产调控政策框架中,普宅认定标准直接决定了二套房的杠杆水平,且目前北京普宅认定标准的确也有些不能反映市场变化。

  目前北京市普宅的认定标准为,除满足住宅建筑容积率在1.0及以上和单套建筑面积不超过140平方米两个普遍条件外,价格方面,五环内满足单价不超过3.96万元/平方米或总价不超过468万元,五、六环间相应标准为3.168万元/平方米和374.4万元,六环外为2.376万元/平方米和280.8万元。这些标准远低于北京目前的实际房价。

  按照目前的北京房贷政策,商品房二套非普,首付比例将高达8成,杠杆被显著压低。

  近期的北京两会上,北京市政协委员陈小兵带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》,其中建议,从保障刚需、落实“房住不炒”的角度出发,应及时调整六年前制定实施的普通住宅认定标准。据他调研,按现有认定标准,北京市有约86%的新建住宅被认定为非普通住宅,六环内普通住宅仅有5%。

  实际上,北京市相关部门2019年已经在首都之窗平台就这一问题进行了回复,称已会同财政、税务等部门进行了认真研究,下一步,将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,认真做好相关工作。

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