丁祖昱2020楼市十大预测:深圳不会涨 长三角空间大

丁祖昱2020楼市十大预测:深圳不会涨 长三角空间大 易居企业集团CEO 丁祖昱

  乐居财经 林振兴 发自上海 2019年12月31日下午,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

  房子是用来住的,不是用来炒的。这是房地产行业2019年最重要的一句话。上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。下半年,犹如赛马般,房企之间,格局发生了显著变化。

  进入2020年,这个磅礴的年份,主题更加包容,经济的叙事更为宏大,房地产行业的浪潮愈加澎湃。在此次论坛上,丁祖昱将将以亲历者、参与者、记录者的身份,预测2020年的下一程,楼市会走向何方?宏观政策变化、融资渠道收紧下,开发商该如何应对?2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整?丁祖昱给出了他的答案。

  预测一:既要“防上涨”又要“防下跌”

  丁祖昱在现场表示,从2019年两会表态“防止房市大起大落”,到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到12月份,中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”,这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

  可以预见的是,“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调,大涨肯定不是稳定,大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,防范房地产价格泡沫;而在三四线城市则将维持房地产市场稳定,防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

  预测二:继续“放水”楼市不是受益者

  近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

  丁祖昱表示,预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌。即使央行继续“放水”,也不会马上传导到房地产,楼市不是受益者,房地产短期不会被重启复苏。房地产未来,应该会走完他自身的调整期,所以房企不要对短期市场有所侥幸,依旧做最坏的打算,才是最好的安排。

  预测三:行业规模、企业规模双见顶

  丁祖昱坦言,2019年,商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势,但增速明显放缓,上涨动力略有不足,市场降温征兆已然显现。正基于此,他认为2020年这样的趋势还将延续,随着增量天花板的逼近,地产行业规模将见顶。

  而对于房企而言,2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续,房企总体战略以谨慎、求稳为主,目标增长率进一步放缓,企业规模也将见顶。

  预测四:深圳不会涨,长三角空间大

  克而瑞数据显示,在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中,长三角占了一半的名额。其中,位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

  预测五:加速去库存,销售依赖渠道

  数据显示,常规手段失效,卖房就靠渠道。2018年以前,渠道占比还小于5%,而到了2019年底,渠道已占比50%。在渠道佣金方面,2018年为1-2%左右,2019年已大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。

  预测六:拿地不急全年都是“窗口期”

  预测七:兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

  反观2019年,3月底到6月初,80天内,世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰,斥资200亿扫了18个项目。8月12日,世茂再度出手,以1.99亿收入泰禾富阳项目30%的股权。12月17日,一则福晟将被世茂收购的消息引起地产圈的极大关注。信息显示,此次合作涉及规模或达2000亿,这意味着,如果交易达成,或将成为中国房地产史上最大的地产并购案。

  销售端和融资端双重施压,致使房企不得不“断臂求生”。数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,将于2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模更是高达6.8万亿元。

  预测八:仍看好物业但企业开始分化

  近期,同一天上市的两家物业公司,背靠保利集团的保利物业,在上市当日收盘时较发行价大涨近30%,而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。

  反观整个行业,已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅,而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明,分化格局正在形成。

  而在这种分化之前,物业行业呈现分散的局势。多位业内人士认为,门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。

  预测九:租赁变天,还需要寻找新模式

  预测十:万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

  每年发布会最让人期待的,便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上,他预测碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉,都可能在2019年有新的发展空间。回顾2019年,房地产股票受宏观大盘影响,起起落落,但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。

  丁祖昱分享了业绩有亮点、2018年跌幅大等选股的标准。2020年,他看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来,这些房企的增长速度比较快,未来股票市场上涨空间也更快。

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